同致地产2012年5月南昌房地产市场研究报告

    同致申明：

    本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

    报告编委

    【出    品】：同致地产•代理公司•市场研究部

    【指    导】：吴志凌

    【统    筹】：姜道林

    【撰    写】：姜道林、徐卓、骆婕

    【市场调研】：姜道林、徐卓、肖海棠、骆婕、李文娟

    【供稿时间】：2012年06月05日

    报告说明

    报告时间节点：2011年04月29日～2012年05月31日

    新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。

    销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。$

2012年5月南昌市房地产市场研究报告

    一、月度房地产市场简析

    各级地方政府寻求松绑，新一轮救市来临

    扬州补贴精装修购房者的政策未被叫停，这样的做法甚至被政府有关部门赞扬。而此前
全国已有数十个城市通过提高公积金贷款额来曲线松绑楼市调控政策，中央政府也似乎和以前严厉的态度有所不同。我们从中看到“微调”的迹象，新一轮救市就在各级地方政府变相寻求松绑而被中央政府默许的过程中悄然而至。

    土地成交率创新低，居住用地比例回升

    五月份南昌市共计推出10宗土地，供应面积877.176亩，同比、环比增加363.7亩、445.082亩。推出10宗土地最终成交8宗，另2宗土地遭遇流拍，使得本月整体成交率只有89.06%，创近半年新低。本月土地成交主要集中在红谷滩和京东板块，两个板块所占比例均在30%以上。厦门国贸地产本月竞得朝阳新城一宗125.128亩的居住用地，其在朝阳新城土地开发量达到279.433亩，超越正荣、中海等巨头成为朝阳新城最大“地主”。

    推盘量出现井喷，销售率持续回升

    五月份南昌市有45个楼盘开盘，共计推出7005套新房源，供应面积达到68.51万㎡，环比增加26.46万㎡，增长了38.62%。这是自2010年11月份以来，当月推盘量最大的一个月。十大板块全部供应，其中有五个板块销售率均突破60%，使得拉动全市整体销售率自去年9月份以来第一次突破了60%大关。在上月趋稳的销售态势下，本月成交全线上扬，进入名副其实的“红五月”房地产市场。

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    市场价位企稳，刚需保证成交

    本月新推续推价格较上月有所提高，成交均价为6648元/㎡，环比上月上涨了178元/㎡，涨幅为2.68%。而同比去年五月却下跌了654元/㎡，降幅为8.96%。事实上，少部分区域价格有小幅度的看涨。其他区域价格显得较为稳定，在有如此保证成交量的市场之下，开发商并不会轻易提价来牺牲销售率。

    象湖板块王者归来，板块销售差距缩小

    前几年，象湖和红谷滩板块一道，是南昌楼市的供应大户。但是随着早期开发的多个标杆性楼盘结案，象湖板块塌陷了。本月，新盘恒大城的强势加入，象湖板块上演了王者归来的好戏。象湖板块本月的供应量创纪录的达到21.7万㎡，比第二、三名的总和还多。从销售上，昌北板块以76.79%的销售率排名第一，但是板块间差距正在缩小。本月有7个板块的销售率在55%～65%，销售最低最高的相差36.97个百分点，而上月超过90个点。

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    高层回到销售榜首，花园洋房近期低迷

    本月高层供应面积达到43.53万㎡，相比上月增加了15.11万㎡，并无悬念的占据榜首位置。其他建筑形态均有不同程度的增加，其中小高层和别墅产品的幅度较大。本月小高层产品销售率为61.62%，拱手让出了第一的位置，取而代之的是高层产品63.34%的销售率，相比之下高层产品的销售情况较为稳定，一直在60%左右的标准徘徊。花园洋房产品近期成交低迷，销售率再次下滑。

    户型供应均有提高，别墅销售进步明显

    五月份所有户型产品相比上月供应量均有较大幅度的增加，两房和三房产品仍旧占据市场的主导地位，两房产品增加了10.25万㎡，本月达到28.79万㎡，增长了35.6%；三房产品较上月增加6.66万㎡，本月达到23.8万㎡，增长率达到27.98%。在销售方面，所有产品的销售率均只是小幅度提高，只有别墅产品销售率提高明显，主要归功于银亿上尚城别墅产品的热销。

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    二、下月市场发展趋势分析

    土地供应减少，工业用地为主

    从市国土资源局获知，六月份将有6宗土地入市，均分布在青山湖区、高新区和经开区，供应面积816.245亩，略低于5月份的供应量，主要还是以工业用地为主，其中京东板块一宗工业用地是今年最大的一幅地块。青山湖区青山湖北大道塘山镇附近将有唯一一块居住用地供应入市，起始价为436万元/亩。

    40余盘入市，推盘放慢节奏

    6月份是各大公司前两个季度总结与再提升的年度节点，是一个很好的衡量是否可以完成年度计划的检查时期。预计六月份又将有41个楼盘开盘，与五月份基本持平，但是整体供应量应该会有所减少，不会再像五月份这样持续高速运转，许多保守的开发商会在半年的工作节点上予以停留驻足片刻，查遗补漏是企业正常运转必不可少的阶段。

    低密度产品减少，成交均价小幅度回落

    六月份仍然是高层供应为主，小高层产品的供应量或将提高，以目前主推小高层产品的万科润园为主，莲塘板块的正荣大湖之都在近段时间推出花园洋房产品后，下月也改推小高层产品为主。预计低密度产品占有量有所下降，银亿上尚城这一个别墅集中营推盘量将会放缓，这样的话整体别墅市场供应量将会减少，预计六月份整体成交均价或将有小幅度回落。

    各板块全供应，朝阳新城蠢蠢欲动

    六月份入市的41个楼盘分布在十大板块，红谷滩、京东和南昌县区域开盘楼盘较多。预计在下月，朝阳新城经过一个月的沉寂，会在六月份较为活跃，首先中海朝阳郡在去化完前期房源后，下月会采取推盘动作，而几个新盘也较为耀眼，东亚盛世滨江5999元/㎡起的高层公寓、联发君悦朝阳和中大云锦都是在前期宣传推广上下足了功夫。朝阳新城六月份硝烟再起，让我们拭目以待。

    赛事活动渐增多，把握端午小长假

    近段时间南昌进入丰水期，周末也常伴着雨水来临，各个楼盘采取的营销活动多少受此影响有所折扣。进入六月份，正直欧洲杯期间，预计各个楼盘会推出一些球迷互动活动来抓住一批一家之主的男主人客户，也以这样热闹的赛事活动来进行暖场，对于各个楼盘聚集人气也是非常有帮助。除此之外，就是小长假端午节，预计各个楼盘在中下旬会加大推广力度，做足端午团圆的营销活动。$

    三、附件

    附件一：新建商品房预售体量走势

    附件二：新建商品房成交走势

    附件三：南昌市、县住宅成交TOP 10

    附件四：预计下月入市项目一览表

    附件五：预计下月土地供应一览表

——（完）——

    有关本报告的问题与建议，请与江西同致地产市场研究中心联系，电话：0791—6801000转8017；
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